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业主因断供被银行起诉后为何胜诉

2022-03-10 10:56:00 来源:法治日报·法治周末

法治周末记者 孙继斌

俗话说“欠债还钱,天经地义”。贷款买房,向银行还月供,理所应当。但凡事都不能绝对,某些特殊情况下,你还真可以不向银行还贷。214日,浙江省嘉兴市中级人民法院在其官网上发布的一则案例就是如此。

该案判决:因开发商资金断裂破产,购房合同解除,银行贷款购房者不用归还。判决一出,引发热烈关注和评论。

那么这就带出以下问题:购房合同、借款合同及抵押合同解除后,如果银行按揭贷款尚未清偿完毕,购房者是否还有还款义务?该如何承担该项义务?银行是否可以根据借款合同约定,要求购房者清偿按揭贷款?

楼房烂尾 购房者断供被起诉

上述嘉兴中院判决显示:2014年,上海的许先生在嘉兴市某楼盘购买一套别墅,向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后,银行将贷款发放给开发商,后因资金周转问题,开发商无法按时交付房屋,该楼盘最终烂尾。

2018年,开发商向法院提交破产清算申请。经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年,发放贷款的银行向法院起诉,要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院审理后认为,《个人购房贷款及担保合同》第三十八条约定:“贷款发放后,借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”,因此判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除,许先生归还结欠银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。

一审判决后,许先生不服,向嘉兴中院提起上诉。

嘉兴中院审理认为,案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

在本案中,开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋,致使商品房买卖合同解除,许先生主张解除个人购房借款及担保合同,依据充分,应予支持,故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

银行提出,购房者许先生应按照《个人购房贷款及担保合同》第三十八条约定继续支付按揭贷款。但嘉兴中院认为,该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款,其中与最高法解释相抵触的内容,加重了许先生的责任,对其不具有拘束力。

最终,嘉兴中院判决由开发商承担剩余贷款的还款责任,银行提出的由购房者归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立,不予支持。214日,嘉兴中院将该案例发布在其网站上。

此前已有类似案例

这则案例一经公布,立刻引发关注,为广大购房者通过法律手段维护自身权益提供了有效途径。

法治周末记者了解到,关于这类购房金融纠纷,嘉兴中院的民事判决并非全国首例。

2020123日,最高人民法院再审审理了一起购房金融纠纷案件。最高法民事判决书((2019)最高法民再245号)显示:2015812日,王某诚与青海越州房地产开发有限公司(以下称“越州公司”)签订了《商品房预售合同》;同年814日,王某诚与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》及《房地产抵押合同》。

建行青海分行于2015821日分8笔向越州公司支付7000万元。后因越州公司逾期交房,《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已在另案中被法院判决解除。截至2017321日,王某诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元,尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

建行青海分行依据与王某诚签订的《借款合同》第十九条约定起诉至法院,要求借款人王某诚与越州公司共同偿还贷款本金及资金占用损失共计5800万元。

案件经历了一审、二审,最终在最高人民法院的再审下,审判结果出现逆转,最高法针对焦点问题和案情综合分析后,对银行将购房者纳入共同债务人的诉求不予支持,认为借款人无需承担还款责任,维持了一审判决,由银行承担一二审诉讼费用。

最高法认为,审理这类购房金融纠纷案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。由于该案件具有很强的指导性和典型性,由最高法院审判委员会作为判例进行了讨论和公开发布。

律师:判例彰显公平价值

商品房按揭贷款商业模式下,包括了买卖合同关系、借贷合同关系和抵押合同关系,购房者为每一个合同关系的主体,但相对方有所不同,分别对应售房者和银行,法律关系复杂,牵一发而动全身。

在此情形下,银行为规避风险,通过格式条款约定无论是否存在延期交房或无法交房的风险,都要求购房者在既未取得所购房屋、亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款。

但现实中,开发商延期交房后无法交房的情况时有发生。

因开发商未按照约定期限交付房屋,《商品房预售合同》可被确认无效或者被撤销、解除;同时,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。20201223日最高法审委会会议通过的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔202017号修改的司法解释之一)第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”开发商应当将收取的购房款本金及利息返还给贷款银行和购房者,购房者不负有返还义务。

针对以上案例,山东文康(济南)律师事务所合伙人王凤丽律师认为,法院在审理时准确适用最高法相关司法解释的同时,认定银行与购房者签订的贷款合同中的格式条款对购房者不具有约束力,避免加重购房者的负担,遵循了公平原则,体现了公平价值。

“从最高院的裁判观点来看,其更加注重各方当事人权利义务的平衡,而不是强调合同的相对性,最根本的原因还在于遵从了民法的基本原则,即‘公平原则’。”王凤丽告诉法治周末记者,“如果法官在再审判决中直接引用‘公平原则’条款,也许更具有说服力和指导性。”

购房者断贷有前提条件

最高法再审案件作为判例公开发布,为后期类似案件提供判决依据。而嘉兴中院的这起案例,则为购房者的维权提供了依据,给维权指明了方向。

一旦发生开发商逾期交房的违约情况,部分购房者可能选择行使合同解除权,解除与开发商之间的房屋买卖合同,就会涉及到按揭贷款如何处理的问题。

但是,并非开发商延期交房,购房者就可以不偿还银行的贷款,断供贷款是有前提条件的。

王凤丽认为,只有在开发商建设的楼盘烂尾无法交房,双方签订的《购房合同》解除的前提下,可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定,维护个人权益,保障个人财产安全。

因为开发商的原因导致交易出现问题,购房者可以追究开发商的责任;但购房者申请贷款后,银行有权要求借款人按时还款。如果拒绝继续还房贷,购房者要承担违约责任。王凤丽建议,如果购房者遇到此类事件,可以先与银行协商,申请房贷合同暂停,如协商不成再向法院起诉。

此外,王凤丽建议购房者遇到楼盘烂尾,不要一时冲动将房子退给开发商。如果最终开发商因资不抵债宣布破产清算时,其资产将被法院拍卖,购房人可以优先获得补偿款。如果选择退房,开发商无力退还购房款,购房人在破产清算债务清偿时的顺序将处于不利地位,很可能“钱房两空”。

王凤丽提醒说,受当前政策影响,房地产市场不再火热,普遍“降温”,一些实力不强的开发商往往因为资金问题陷入困境。再加上受疫情影响,一些楼盘不能按时交房,甚至出现烂尾,购房者与开发商的房屋买卖合同因而解除的情况时有发生。因此,消费者购房时应更加谨慎,要选择实力强、信誉高、资金有保障的开发商,避免购买存在开发商倒闭、楼盘烂尾风险的房子。

责编:王硕

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