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城市更新的上海样本

2022-09-02 15:39:00 来源:

《法治周末》记者 肖莎

9月1日,上海易居房地产研究院发布《城市更新:迭代模式与创新推进》专题研究报告。本次报告全面地对我国城市更新所处的时代背景、制度建设和政策环境、城市推进情况和创新等做了阐述,同时,针对行业中城市更新缺少标杆的困惑,经过科学测评,遴选出上海10大典型城市更新案例,进一步探索了典型案例的经验、规律和创新点。

快速发展的城市更新亟需探寻规律

根据住房和城乡建设部发布的相关数据,截至2021年底,全国已有411个城市共实施2.3万个城市更新项目,总投资达5.3万亿元。

结构方面,2021年全国房地产开发投资14万亿,城市更新总投资占到近四成。可以说城市更新正在成为中国经济与房地产业发展的新动能。

在实践中,各地不断创新实施模式,出台地方条例、管理办法和指导意见等超过200个,不断完善支持存量更新的政策举措,逐步探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

城市更新的制度创新速度加快,也引导更多主体参与到此类领域中。

住建部负责人曾表示,2022年的一项重大工作就是起草城市更新的顶层设计。因此,住建部2021年11月提出让21个城市(区)作为试点,先试先行。

住建部办公厅发布的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》显示,北京、厦门、景德镇等21个城市(区)将开展第一批城市更新试点工作。此次试点为期2年,重点探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式及城市更新配套制度政策。完成试点后,试点城市将形成城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度,其将构成国家层面的顶层设计组成。

城市更新形成了一个规模庞大的市场,政策体系和规范增多,市场参与主体学习标杆项目、探寻规律要点的诉求将更为迫切。

2021年8月,住建部《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确,为了限制城市更新房地产化,过度片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益,对城市更新划定了“2255”的底线。具体来说,大规模拆除比例原则上不应大于现状总建面的20%;大规模拆建比原则上老城区不应大于2;大规模搬迁,居民就地、就近安置率不宜低于50%;城市住房租金年度涨幅不超过5%。城市更新鼓励政策和红线约束下,学习标杆项目的操盘经验、探寻操盘和运营的基本规律,显得非常有必要。

此次《城市更新:迭代模式与创新推进》专题报告专门探讨了“2255底线”的政策内容。

大城市的先行探索经验尤为宝贵

随着城市更新上升到国家战略,各地积极响应,迅速出台了一大批城市更新政策和实施计划。

2021年全国绝大多数省市层面提出了城市更新,其中深圳和上海完成了城市更新立法,广州也发布了《广州市城市更新条例(征求意见稿)》。北京、成都、上海、天津、武汉、无锡等地陆续成立或准备组建城市更新公司和基金。

在政策不断完善、可持续发展模式不断构建的过程中,越来越多的多元化主体正不断参与到城市更新各个环节中,为推动城市高质量发展贡献力量。

《城市更新:迭代模式与创新推进》专题报告指出,深圳、广州、上海等一线城市在旧城改造上起步较早,已经取得了一定成效和经验,并形成了相关的政策制度体系。

其中,深圳、广州针对主城区内城中村较多的特点制定了城市更新办法和旧村更新办法等政策,如2022年3月广州发改委发布了《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》,重申加大社会力量参与城市更新的力度。而上海则在近两年密集出台了有机更新、历史风貌保护等相关政策。

以上海为例,其在本轮城市更新改革大潮中牢守国家政策大方向、主动导入各类市场化资源和要素,推动了一批优秀的城市更新项目诞生。以绿色节能和高质量发展方向为例,2017年,上海市发改委发布了《关于开展上海市第二批低碳社区建设的通知》,旨在进一步深化城市更新内涵,探索当下老旧社区微更新改造的新方向,尝试结合绿色低碳技术进行老旧小区空间、功能的微更新。而在2021年9月发布的《上海市城市更新条例》中也明确,上海市城市更新,坚持“留改拆”并举、以保留保护为主;遵循规划、统筹推进;政府推动、市场运作;数字赋能、绿色低碳;民生优先、共建共享等原则。据悉,该城市更新地方立法是我国首个直辖市层面,也即目前行政层级最高的地方立法。以上海为代表的大城市城市更新模式,值得行业的关注和学习。

10个案例 10类典型

《城市更新:迭代模式与创新推进》专题报告指出,伴随着中央到各级地方政府对城市更新的重视,越来越多的房地产及相关行业的企业投身于城市更新之中,并经过努力,打造了不少成功项目,给行业提供了优秀的案例。

该报告结合项目研究的实践经验,在上海范围内遴选出城市更新10大典型案例。

这10大案例是通过企业主动申报,邀请相关专家进行遴选的。其遴选目的是探寻符合政策导向、经济与社会效益兼顾、产业有特色和影响力的项目,同时此类项目可以给行业和相关企业有所启发。

在这十大案例中,有5个项目分别代表了历史文化保护区、工业用地转性、TOD理念的站点更新、产业转型升级和智慧产业平台等5种类型。

由徐汇房管局、上海衡复投资公司为开发主体的衡复风貌区,已成为上海规模最大、格局最完整的历史文化风貌区,亦成为全国风貌保护更新的优秀标杆。

锦和集团的越界锦和尚城,作为上海最早打造的标杆文创园区之一,是上海工业用地转型升级的先行示范。

申通地铁的莲花路站,成为了全国首个运营车站更新项目、轨道交通站点扩建改造的优秀样板。

三邻桥体育文化公园的开发商为金地商置,作为上海老厂房改造的创新项目,被国家体育总局誉为体育服务综合体的典型案例。

而上海电气置业的秀709项目,成功打造了电竞中心的特色产业。

十大案例中的另外5个项目则代表了体育产业综合体、电竞产业特色园区、产城融合综合体、商办改租赁住宅项目、百年遗产的文艺特色项目等5种类型。

其中,华鑫置业的华鑫慧享城,在“智慧让产业无界、数字让城市无限”的指引下,已成为中国城市更新与数字化结合的新范式。

深圳城市建投公司的上海力波项目,作为上海零星工业用地全面转型成功的案例,实现了区域转型发展的蝶变新生。

中远海运资管旗下的海尚世界智慧天地,具有航运文化特色,在打造中协同并融入了主产业的发展。

旭辉瓴寓的浦江华侨城柚米社区,成为了大型商办物业改造为租赁住宅的样本,实现了城市更新中投融建管退的全周期运营。

而上海万科的上生•新所项目,更是成为上海城市更新的标志性项目,成为了开放式全天候的活力新地标。

责编:马蓉蓉

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