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开发商陷入资金危机,购房人如何主张自己的权利

2021-01-04 16:38:00 来源:

法治周末记者 孙政华

近期,涉及泰禾资金链断裂导致延期交房的事件遍布北京、上海、福州、南京等城市,央视财经以《泰禾集团首笔15亿债券违约 超200亿借款逾期》为题进行了报道。此后,财经媒体财联社以《破产清算不是最优解,泰禾将走向何方》为题,再次进行了报道。包括北京市昌平区拾景园二期在内的准业主们非常担心,一旦泰禾破产,他们的房子以及交付的首付房款是否安全?就这个带有普遍性的话题,记者采访了法律专家。

购房遭遇“烂尾”风险

带着晚年有一个属于自己家院子的梦想,经过再三斟酌,刘女士最终选择北京市北六环外的昌平拾景园二期购买了一套大房子。因为朋友在附近买一套二手别墅,他们邀请刘女士吃饭后向她推荐了号称“昌平楼王”的拾景园。“在院子里听听音乐、品着咖啡、悠闲地晒着太阳!一切一切想得那么美好!”

“我们听了销售人员的介绍,再到展厅一看,顿时被气派的院子和宽敞的地下室所吸引!当即决定卖了顺义祥云小镇的房子。”卖掉了仅有的一套祥云小镇的房子后,借住朋友在大兴区的一套二居室。

按照购房合同约定,刘女士应该在2019年12月办理入住手续,但直到现在,拾景园二期主体工程完工了,合同约定的内部精装修和园区建设却停滞不前,项目面临“烂尾”风险。

与刘女士有同样遭遇的还有近700多户业主,从2019年6月起,拾景园二期的业主们组成了业主微信群,谈论最多就是拾景园二期什么时候能入住的问题。

刘女士对法治周末记者表示,因为是精装修交付,业主们起初只关心拾景园一期的内部装修质量问题,以待二期装修工程作为参照。后来,业主们发现在工地干活的工人寥寥无几,最近突然全不见了。通过了解才知道,是泰禾集团欠施工单位的钱,工人们陆续退场了。

除此之外,令业主们气愤的是,他们的房子有的被泰禾抵押给了银行。

与刘女士情况近似,白女士也是卖掉了位于海淀区的唯一住房,等待迁居。2018年5月,白女士网签购买了泰禾拾景园一处住房。“户口一直落在原所在地,一直与买家协调等2020年7月新房入住之后迁户。2020年5月接泰禾通知延迟交房,并告知12月底交房。现在交房遥遥无期,原先跟我们协商的买家因为个人原因卖房,要我马上迁出,否则不排除走法律途径。”更让白女士焦急的是,“按链家的制式合同,我们过户15天后不迁出,每天万分之五的违约金,本身还有10万元户口押金被扣。”

她们疑惑:“我们已经签了买房合同,还定期还着贷款。如果开发商破产了,这房子的产权还是不是我们的?”

律师解疑:

房屋购买人如何主张权利

对此,北京炜衡律师事务所高级合伙人石宇辰律师对法治周末记者强调,开发商与业主签订商品房买卖合同时,业主一定要对房屋合同进行备案。在房屋已经过户的情况下,如果开发商再次抵押房屋,是一房二卖,性质恶劣、应该承担相应法律责任。

另外,关于房屋的产权,分两种情况:第一,购房人已经付清全部价款的,所购房屋被排除在破产财产之外,购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权,并向房地产管理部门申请变更房屋登记;第二种情况,购房人尚未付清全部价款的,房地产企业尚未转移所有权,双方均未履行完毕合同,就合同未履行完毕,破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

“由于开发商破产而导致烂尾的楼盘,要么是由开发商自己将土地抵押给其他开发商去开发,要么是由政府组织将土地交给其他开发商去开发。无论哪种情况,只要有人接手这个项目,这就是好情况,之前的购房的利益都会受到保障。”北京市海铭律师事务所合伙人陈恺对法治周末记者说,这种情况就是在签订完商品房买卖合同,以及与银行的贷款合同之后,开发商破产,业主与银行的借贷关系不因开发商的变故而变化,还是要继续还房贷。如果不还的话,影响自己的征信,甚至可能会造成银行对房屋进行公开拍卖。

陈恺说,签订商品房买卖合同,一般都是伴随着交首付款。如果此时开发商破产,导致合同无法继续履行,商品房买卖合同依然有效。如果开发商无法交房,属于开发商违约,开发商必须退还购房者的首付款,并承担合同中约定的违约处理方法,给予购房者一定的赔偿或者具体的解决方案。

而对于开发商破产清算过程中业主是否享有优先受偿权的问题,陈恺说,如果购房者是全款购房或者是贷款购房后,在交房前已经支付了全部房款,开发商破产撤离项目的情况下,业主是可以要求拥有优先清偿权的。如果业主只是交纳了首付款,在签订购房合同后,遇到了开发商破产,业主的优先清偿权可能得不到认可,毕竟开发商破产后的债主不仅仅是购房者,业主可以要求解除购房合同,返还首付款或者其他赔偿。

责编:王硕

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