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北京打通二手房“连环单”堵点

2022-09-29 11:35:00 来源:法治日报·法治周末

《法治周末》记者 朱雨晨

北京人郭先生想要有一套更宽敞、更舒适的房子,以便和父母亲一起居住。于是,他加入了京城楼市的换房大军。

但鉴于资金问题,他决定先卖后买——先把朝阳区的房子卖掉,再到通州区去买。

本以为,这将是一个漫长的过程。结果,他赶上了北京市试点存量房“连环单”业务并联办理,前后才两个多月的时间就办好了。

如今,北京这个试点了一段时间的存量房“连环单”业务并联办理政策,已正式出台。

915日,北京市住建委和市自规委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》(以下简称《通知》),正式在全市试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

受访专家、律师表示,此次北京出台的政策,总体上就是一个换房的政策。“连环单”同时办,可以减少购房者的等待时间,也可以减少购房者的支付成本。对于所有房地产的相关交易方来说,这一新政都能带来利好。

“连环单”周期长,风险多

所谓“连环单”,《通知》表明,是指在同一时期内,购房家庭先出售名下住房,再次购买住房的交易业务。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《法治周末》记者,北京的二手房交易中,改善型购房占比是相当大的,很多的购房人在购房的时候会出现“连环单”,需要先卖出去自己名下的房子,然后再腾出购房资格或拿到卖房款去购买新的房子。

“一般而言,这个周期是比较长的。而周期长意味着变量可能就会增加,风险也可能会随之增加。”王玉臣说,实行“连环单”业务并行处理,能提高效率,缩短流程,可以从一定程度上降低交易风险。

“北京二手房连环交易,往往和改善型住房需求有关,即类似卖掉小房子再换大房子,此类交易其实有两笔,过去两笔分开操作,造成交易周期明显拉长,也使得交易成本较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法治周末》记者采访时如是说。

中原地产首席分析师张大伟也对《法治周末》记者表示,北京的“连环单”交易在二手房环节非常多,40%以上的市场交易都是“连环单”交易。过去“连环单”交易周期非常长,遇到各种纠纷的可能性就很大。

北京的戴先生和刘女士就都曾遭遇过“连环单”风险。

戴先生2019年想要换一间宽裕、舒适的婚房,结果在“连环单”交易的过程中,因误解了“3个工作日即可收到首付款”的前提约定,导致“连环单”的资金衔接出现了问题,因此一度陷入困境。

同样是在2019年,刘女士想要换一套学区房,却因“连环单”卖房子的环节出现了问题,导致买房子的环节无法如期交纳首付款,进而连带影响到同样是“连环单”的“上家”,引发纠纷。

新政打通“堵点”,划定节点

《法治周末》记者了解到,为了打通“连环单”的“堵点”,从2021年起,北京市住建委在部分经纪机构中进行试点,将“连环单”业务优化为并行办理。

北京链家就是试点经纪机构之一。据悉,北京链家交易中心从20214月开始试点“连环单”业务并行办理。有关交易数据显示,北京链家当前“连环单”网签占比稳定在10%13%之间。

前述想要换一套更宽敞、更舒适的住房的郭先生,刚好赶上了这次试点。链家经纪人向他推荐了“连环单”并行办理业务,两单同时走流程,让他很快就完成了交易。

“如果不是受疫情的影响,还能更快些。”郭先生对《法治周末》记者说,因为“连环单”业务买卖都在一起进行,所以,中介费也更优惠了。“总体的体验很不错。”郭先生笑着说。

如今,北京市在前期试点的基础上进一步完善提升,正式出台了相关政策。

《通知》明确,“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则,将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理,买卖同步。

王玉臣对《法治周末》记者解释说,纳入“连环单”业务的购房家庭,其卖出住房网上签约后,即可视同该套住房“暂时”转出,进行买入房屋的购房资格审核,待完成买入住房的网签后,可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。

张大伟告诉《法治周末》记者,北京“连环单”过去的交易环节必须要以“过户”为宗旨,即这套房在法律上跟卖方没有任何关系后才算终止。但现在简化了“连环单”流程,将“网签”划为了节点。

他打比方说,你要卖掉一套房,只要这套房进行了网签,哪怕房子的买主需要经历很长时间的办贷款等一系列流程,但只要网签了、跟他发生了交易,这时,虽然这套房子在查购房资格时还会存在,但在新政策下,不会再影响你去做新的审批,同样也不影响如果你名下无房,去买另外一套房作为首套房所享有的财税方面的减免。

“新政策全面执行的话,可以有效提高‘连环单’换房的效率,降低改善型购房的时间成本和交易风险。”王玉臣对《法治周末》记者说。

严跃进也认为,此类做法有助于更好地激活改善型购房需求。对于一些购房者来说,此类流程简便,自然在“先卖后买”的操作中更加游刃有余。

一言以蔽之,受访专家、律师认为,将“连环单”业务实行并行处理,优化了购房资格核验操作,可以有效缩短“连环单”的交易周期,能够节省50天左右。

新政锁定“卖一买一”市场

当然,并非所有的“连环单”交易,都适用此次新政。

《通知》明确了申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件:有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求;出售原住房后,具有本市商品住房购房资格。

此外,《通知》还明确了“连环单”业务办理的流程、规则等内容。

一是落实共同申请制度。《通知》明确,“连环单”家庭与卖出方、买入方达成交易意向,就办理“连环单”业务达成一致意见,共同向提供经纪服务的经纪机构提出“连环单”业务申请。换言之,两笔交易3个当事人需要同时签订此类交易协议。

二是优化资格审核。《通知》明确,“连环单”家庭已签订合同(卖出)网上签约未转移登记的房产,购房资格审核时不计入名下房产套数。由此可以看出,其相当于此类家庭一旦出售房产,就可以很快获得再次购房的机会。

三是明确交易中途停止的处理规则。《通知》明确,若是此类“连环单”交易中该家庭出售房屋这个过程终止了,那么下一单即该家庭继续购房的工作也要停止。

“这样做,实际上就是要确保此类连环交易不会出现交易风险。但如果房屋出售成功了,后续继续购房或不购房则相对来说比较独立,不受前面交易失败的影响。”严跃进解释说。

值得注意的是,北京住建委称,目前,北京仅将A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的“连环单”业务纳入试行范围。这意味着将新政牢牢锁定在了二手房“卖一买一”的交易范围,卖二手房换新房并不涉及。

对此,张大伟解释称,首先,“连环单”一般情况下都是二手房。新房交易周期长,办下房本的时间不确定,一些新房甚至可能需要好几年;而二手房可以立刻交易,一般只需两三个月就能办下房本,所以这个政策可能带来的不利影响相对可控。

其次,市场上还存在三连环,也就是三户进行两次交易,卖家在卖掉这套房子的同时再买一家的情况,也存在五连环、六连环,甚至最多是八连环。这种情况下买家-卖家-卖家-买家……这个周期会很长,其中的交易环节更为复杂。所以这个新政策主要针对的是市场上比例更高的三户两连环。

王玉臣提醒,在新政策执行的过程中,需要注意防范一些人可能会“钻空子”,通过“连环单”的方式来规避购房资格审查等问题,要注意做好流程监管。同时,这种方式并不能完全降低“连环单”的交易风险,购房者在购房过程中还是需要多加注意,做好合同文本的审查与交易流程控制。

采访的最后,受访专家、律师一致认为,换房政策是目前各地需要积极优化的内容,包括此前各地推出的“带押过户”政策,实际上都是换房政策的重要体现。此类政策需要推广,也需要积极做宣传。北京此举,属于首创,值得全国其他城市学习和落地推广。

责编:王硕

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