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“带押过户”能否激活二手房交易市场

2022-09-29 11:34:00 来源:法治日报·法治周末

《法治周末》记者 马金顺

“从下发通知到正式实施需要多长时间”“沈阳实施了吗”“作用大不大”“也算是好事”……近期,多地推行的二手房“带押过户”政策引发舆论关注。

所谓的“带押过户”,简单来讲,就是指存在抵押的房产,不用提前还清贷款就能完成过户,办理新的抵押并发放新的贷款。

据《法治周末》记者不完全统计,自8月份以来,已有包括昆明、济南、深圳、广州、南京、福州、无锡等多地尝试二手房“带押过户”。

为何近期多地密集推出二手房“带押过户”政策?“带押过户”政策风险有哪些?具体执行中有哪些值得注意的地方?该政策对于活跃二手房市场将会起到怎样的作用?《法治周末》记者邀请广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、中原地产首席分析师张大伟、易居研究院智库中心研究总监严跃进以及山东德衡律师事务所高级合伙人、金融业务中心总监贾晓钧就上述问题进行探讨。

“带押过户”有望引发二手房市场变化

《法治周末》:如何看待近期多地推行的“带押过户”政策?

张大伟:这个政策跟之前的“转按揭”本质上没什么太大区别,“转按揭”已经存在20多年时间了,但“带押过户”有其自身的优势,它不需要把抵押权完全解除就可以做交易,通俗来说就是原房主不用把房贷还清就可以做交易。实施二手房“带押过户”后,减轻了“过桥资金”烦恼,降低了房屋“入市门槛”,增加了买卖双方更多的可选择性,降低了二手房在市场上的流通成本,扫清了交易障碍,进一步充实二手房市场活力,的确是一件好事。

李宇嘉:“带押过户”最直接的好处就是免除了赎楼担保的费用,且大大简化了交易流程,降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期,有助于新市民购房,也能促进换房需求。

严跃进:传统二手房交易中会存在一个问题,即卖家要出售二手房,就必须把二手房的贷款先结清,这就可能导致此类二手房的交易周期明显拉长或交易失败。而“带押过户”则破解了这个难题,全国多地的“带押过户”操作都体现了在二手房交易方面合并流程和减少流程,使得二手房交易更为顺畅。从目前多地推出的“带押过户”政策来看,该模式越来越成熟和规范。

贾晓钧:“带押过户”政策落地的积极意义,一是大大降低了交易成本,为二手房交易市场注入了新的活力;二是有利于化解交易风险。

 

《法治周末》:既然“带押过户”与此前的“转按揭”没有大的什么区别,为何此前未推广,近期多地才密集推行?

张大伟:过去有可能只是个别银行在做这个业务,这次是以城市的层面来宣布,整个城市都可以做,的确是一个进步。其实,“带押过户”业务本身操作并不复杂,过去银行方面不愿意操作主要是因为贷款额度吃紧,如今,银行在贷款额度足够的情况下有了操作的可能。

李宇嘉:近期多个城市推行“带押过户”,与当下的市场环境相关。以前在房价快速上涨时,二手房过户涉及到解压、担保、过桥等多种“寄生”的金融链条都是获利方,但是现在房价涨幅得以控制,不少城市贷款量和交易量甚至都在下降,倒逼着银行将这些“寄生”的金融链条砍掉,从而也降低了购房者的成本。

贾晓钧:去年民法典的施行,“带押过户”已经具备放开的法律条件。民法典第406条规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”目前,大多数人在购买房屋时,会以房屋作为抵押办理银行贷款,为二手房交易市场注入新的活力是非常有必要的,“带押过户”政策有望成为发力点,引发二手房交易市场的变化。

“带押过户”可能涉及的法律风险

《法治周末》:民法典实施前,“带押过户”在操作上存在哪些困难?

贾晓钧:在民法典出台之前,我国长期以来对抵押物交易的限制都较为严格。根据原物权法相关规定,“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。原担保法第49条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”由于前述规定,这也就使得抵押物的市场流转面临较大的困难。

严跃进:“带押过户”业务不是一个部门所能做的,它涉及到银行、不动产登记部门等,以前此类交易的阻碍是房屋信贷抵押的各种权益信息没有完全对接,这些部门之间的信息不打通,就使得这类交易很难去操作,现在多地推行该政策,相当于打通了相关部门之间的信息。

 

《法治周末》:民法典实施后,“带押过户”政策有了法律基础。那么,在具体操作执行中,对于买卖双方以及银行来讲,是否还有潜在的风险?

张大伟:“带押过户”本身风险其实并不大。目前,据我所知,有影响的部分是执行了“带押过户”的城市都要求是同一银行内部做转移,举例来说,过去房主在建行做的房贷,新购房业主也必须在建行,才能实现“带押过户”。通过“带押过户”,背后好像是省了购房者和房主1%2%的交易成本,但是事实上有可能因为房贷利率的波动不一样,产生的结果也不一样,大银行还是比小银行的房贷利率要高一些。如果银行不能自由选择的话,对于后面的购房者来说不一定能够减少多少购房成本。所以是不是能真正节省成本,还要看当地的实际情况。

贾晓钧:“带押过户”过程可能涉及的法律风险包括:民法典第406条中“抵押财产转让的,抵押权不受影响”的规定实质上承认了抵押权的追及效力,不论抵押物如何流转,抵押权人对抵押物的优先受偿权不受侵害,表明买方对房屋的所有权并不能够对抗抵押权人对房屋的优先受偿权。而实践操作中,为了保障自身权利,抵押权人往往更倾向于禁止或限制抵押人对抵押物进行转让。二手房交易中,买方需注意到房产登记部门查询核实抵押权人是否有相关备案登记,不能以卖方口头说明为准,避免使自己的权利遭受损失。

此外,由于“带押过户”模式之下,会有短期“双抵押并存”的情况存在。也就是说,在买方尚未将卖方贷款还清的阶段,房屋既存在卖方先前贷款所设定的抵押,又存在买方后续贷款所设定的抵押。当房屋实际拍卖价值不足以清偿原抵押与现抵押总额的情况出现时,抵押在后的抵押权人权利势必会造成损耗。从这个层面而言,银行作为抵押权人,应限制放贷数额,以最大限度保障自己的贷款利益。

 

《法治周末》:对于“带押过户”模式下可能存在的潜在风险,应如何规避?

严跃进:相关部门已经意识到此类交易可能存在的相关风险,也对风险提出了公证或担保的操作,比如,深圳引入的公证处公证提存业务,这对于更好稳健推进“带押过户”模式,具有积极的作用。

李宇嘉:引入独立的公证处和第三方的资金监管,再有政府的信用背书,能消除各方对风险的担心,比如,卖方拿不到款但过了户,买房给了钱但收不了房,银行担心交易过户了但原债权得不到保障等。

公证机关介入显得尤为重要

《法治周末》:“带押过户”政策落地,效果将会如何?

张大伟:整体来看,8月份一、二线城市房地产销售价格普遍下调,在这种情况下,“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者成本,但对于市场交易数量和房价的影响不会很大。另外,据我所知,该政策在推行过程中有些困难,只有试点城市做了一些,大部分城市还是无法推行,银行配合度也不高。“带押过户”政策覆盖面比较窄,它不是普遍性的,其实,要想真正激活二手房市场,相关部门还需要从消费者角度出台一些更实惠的政策,比如,契税、个税减免等。

贾晓钧:实务操作中,在银行权益并没有得到更好保障的前提下,很难确定债务人、债权人、抵押权人三方的利益平衡点,银行也不会主动将该事项进行推进,具体买卖双方如何协调银行进行操作,势必是该项政策在后续落实过程中面临的较大问题。此外,“带押过户”单纯依靠买卖双方的信任很难落实到位,因此,公证机构的相关介入显得尤为重要。但是如何运用委托公证、公证提存及其他公证职能,实现存量房交易中的矛盾纠纷提前预防、确保交易安全、实现交易成本降低等,依旧面临较多亟待解决的问题。

责编:王硕

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