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全国首个集体土地租赁项目入市

2020-07-16 08:40:00 来源:法制日报·法治周末


法治周末记者 肖莎

3年前,原国土资源部和住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,试图通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

3年后,全国首个集体土地租赁项目在北京正式对外运营。

这个名为泊寓/院儿(成寿寺社区)的项目,位于北京的南三环边上,20平方米至30平方米的一居室,平均租金在3600/月,由万科北京负责运营。

而项目脚下的土地,归北京市成寿寺村集体所有。

万科北京相关负责人告诉法治周末记者,万科承担项目所有的建设成本投入,并获得项目45年的经营管理权和收益权,同时每年付给村集体的收益有最低限,如果盈利超出预期,村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益。

如何做到“首个”

《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》显示,第一批试点城市有北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市。

前述试点方案印发后,北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,提出,计划未来5年每年供应30万套住宅,10万套租赁住房,5万套共产房,租赁住房占据较大比例。

万科北方区域相关负责人坦陈,全国首个集体土地租赁项目能落子北京,受益于优化营商环境的政策背景。

“成寿寺项目每一步都快人一步,作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程,受到了区政府主管领导的高度重视,多次组织项目专项协调会,推动项目进展;同时也得到了各相关委办局的大力支持,在项目手续办理上给予了技术和政策上的诸多帮助。”前述相关负责人表示。

2018年,北京市委书记蔡奇在一次区委书记会上曾对集体土地建设租赁住房提出具体要求:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续加强需求端管控,加大住房供给,加快推进集体土地建设租赁住房试点,加强租赁市场监管,确保房地产市场平稳健康发展。”

“成寿寺项目从立项到拿到工程施工许可原本计划需要7个月的时间,而实际过程被缩短到5个月,整体较综合计划提前6个月开业。”前述万科北京相关负责人告诉法治周末记者。

万科方面向法治周末记者提供的资料还显示,该项目建造过程中,用到了万科长久积累的装配式建筑研发经验,建设、装修工期都得以缩短。

好地段低租金如何实现

成寿寺项目,只是万科在北京拿下的租赁项目之一。但这一项目的地段却比较特殊,位处方庄商圈,离国贸CBD区域距离较近,土地寸土寸金,在这里打造一个租金水平在什么价位的项目,是万科在开工之前就考虑到的问题。

万科集团合伙人刘肖在2017年曾经对北京租房市场做过调研:北京有860万人租房,市场上有430万套用于租赁,其中250万套合规,剩下的是不合格的群租和地下室。2017年,一居室单间3000元到5000元,两居室4000元到7000元。

“有500万人的平均房租每月7000元。房租占月收入的30%是比较合理的,租住7000元的房子,倒推月收入需要两万元至3万元。但很多人达不到这样的收入水平,很多人的收入是1万元至1.5万元,那么每个月的房租3000元左右是合理的。”刘肖说。

于是,刘肖对万科在北京的租赁项目的想法是,给年轻人一个家,如果项目的租金在3000/月,同时能让租户40分钟左右抵达自己上班的地方,那么项目就成功了。

“后来发现想要把这件事情做成,比想象中难得多。”刘肖后来反思,某种意义上,这个项目是0.5,“成寿寺项目3600元起租基本达到我的要求,下一个项目高立庄更便宜”。

低租金也就意味着低成本,如何降低成本,刘肖总结万科主要做的几件事情:首先,地价要低,和村里谈;其次降低建安成本;再次,快建快装;然后,拿低息贷款;最后,降低运营成本。

比如,在降低建安成本这一项上,万科在保障项目质量的情况下,通过降低车位配比来增加住宅套数。

“北京要求的住宅项目车位配比是11,如果按居住类项目配建车位,需要下挖4层至5层,但从真实使用角度考虑,青年租赁客户对机动车停车需求相对小,共享单车的存在也大大降低了非机动车停车的需求,所以,在与区规划委共同研讨论证后,项目停车指标得以降低,把更多空间给到了社区配套。”刘肖说。


责编:王硕

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