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中国式合作建房十一年
2014-12-15 14:15 作者:法治周末记者 潘琦 来源:http://www.legalweekly.cn/index.php/Index/article/id/6516


北京合作建房推行者孙智群率领的“合作建房小分队”在地铁口。
杨益 摄
 
编辑整理 法治周末记者 潘琦
       曾经红极一时的浙江温州合作建房项目“理想佳苑”被贴上了“不成功”的标签。
       “我们失败了,还是太理想化了。”购房者李军如是说。12月2日,有媒体报道了李军参与合建“理想佳苑”的故事。在被记者问道“如果让你再选择一次,还这样选吗”时,他回答:“肯定不会。”
       不过,两天之后,就有媒体援引“理想佳苑”项目主导者赵智强的话称:“尽管历经曲折,在我看来,我们是成功的。”
       从2003年IT工程师于凌罡发出合作建房的呼吁算起,合作建房如今已走了11年。但法治周末记者梳理发现,在这11年中,虽然相关的报道从未间断,但却鲜有成功的案例。
       或许从这个意义上说,不论被认为成功与否,已经销售一空的“理想佳苑”已在合作建房史上留下了浓重的一笔。
 
       鲜有成功
 
       于凌罡,是提到合作建房时无法回避的一个名字。2003年年底,时年30岁的于凌罡萌发了合作建房的想法,他在多个网站上发帖,号召合作建房。
       简单来说,于凌罡的思路就是:参与者们,也就是将来的业主们共同出一定的钱注册一家公司,以这家公司的名义购买土地,然后选择设计部门、施工部门、物业提供者等,建起一座属于自己的楼。
       而这一方案最吸引人的地方在于,它可以比普通商品房省钱。根据于凌罡的估算,合作建房的费用将比普通商品房便宜大约40%。
       于凌罡提出的合作建房不仅吸引了众多的支持者,也催生了一批追随者。相关报道显示,到2005年,个人合作建房已经开始向全国蔓延:上海、山东青岛、四川成都、浙江杭州等多个城市都开始有人酝酿合作建房。
       赵智强就是其中的一位。2005年,任职温州市场营销协会秘书长的赵智强了解到合作建房的信息,并在考察后着手在温州实施合作建房项目,两年之后便率先拿地。
       不过,大多数合作建房发起者都没有赵志强这么幸运,那些活跃在不同城市的合作建房组织大多最终不了了之。
       以上海为例,早在2005年就出现了首个合作建房组织——“家圆”,该组织的注册公司上海圆家投资咨询公司董事长朱剑也曾想在上海拿地,但努力多年后,最终销声匿迹。
       事实上,即便是作为首倡者的于凌罡也没有那么幸运。
       从2005年开始,于凌罡先后经历北京东四十条1号地、芍药居甲2号地、工体4号地、大屯地块以及花园北路25号地5个地块,虽然已经从东二环逐步退到北四环,但于凌罡始终败走麦城。
       值得一提的是,于凌罡也曾经和成功就差那么一点。
       2005年4月,于凌罡等人计划与北京万通地产合作,由合作建房业主授权万通地产在2.2亿元以内拿下挂牌价为1.92亿元的北京新中街1号地,并在成功拿地后负责跑文件、取得开工证及整个项目建设。
       根据这一计划,项目的获利空间在万通地产和业主之间大约三七分。但在于凌罡看来合情合理的方案,却没有得到足够多的合作建房人的支持,最后,他不得不放弃竞争地块。
       几个月后的芍药居地块又重复了这一过程,只是这一次离成功更近——距前期需要筹集的4000万元只差200万元。于凌罡称这一次“非常非常可惜”。
       2009年,于凌罡在博客上宣布,暂停组织在北京市区合作建设住宅项目。
       而即便成功拿地的赵智强也并非一帆风顺,“理想佳苑”从建设到销售仍是一波三折。直到2009年,赵智强才拿到建设许可证——其间,住建部三次到当地调研,最终确认该项目与现行政策没有冲突,可以进行。
       而房子建好后,按照温州市2007年出台的新政策规定,批准预售的商品房项目,全部房源要在规定时间内一次性网上公开销售。好在最终由于温州地产市场低迷,温州市政府决定将项目作为历史遗留问题处理,特批允许向集资者定性销售,并完成分房。
       “除了我在温州的那个楼盘成功了之外,2010年河南许昌也有一个成功案例,最近上海的钱生辉牵头的项目也刚刚成功。”赵志强去年在接受本报采访时称,这是他所知道的合作建房领域的3个成功案例。
 
       政策不明被认为是最大风险
 
       “我一直希望在上海合作建房,但始终没有拿到合适的地。”钱生辉曾经遇到的困难很具代表性。事实上,全国各地合作建房不了了之的原因,大多在于买不到合适的地块。
       据了解,目前国内的土地“招拍挂”制度,对各个类型的法人和自然人都开放。合作建房者要想拿到国有土地使用权,不存在制度性障碍。但现实情况却是,在拿地上,合作建房者很难真正与开发商去竞争。
       赵智强就表示,政府下拨的地越来越大,本来可以分几块地出售,却搞个捆绑式销售,等于把实力相对薄弱的合作建房者驱之门外。最终,赵志强成功拿地靠的是房价下跌的“东风”。
       而河南许昌合作建房项目“书香苑”发起人杨金城拿地则源于开发商退地。由于开发商之前已和地方政府完成交易,所以这块地无需再经过“招拍挂”。此外,杨金城先以3300多万元自有资金支付了地价款,拿下地块后才开始招募合作建房者。
       因此,这两次成功拿地均不具有普遍意义。
       不过,在赵智强看来,政策的不明确才是合作建房最大的困难和风险,政府对合作建房依然没有给予明确的政策支持。不仅如此,一些地方政府对合作建房也很抵触。相关报道显示,大连、邯郸等地的合作建房项目在发起中就被当地政府以书面文件形式叫停。
       而屡屡被叫停,也降低了合作建房的可信度。“没有政府的支持,我们很难取得成功,大家对我们也不会放心。”赵智强说,他看到棚户区改造、保障性住房等在国家政策的“庇护”下有序进行,深感羡慕。
       “政府还需要把相关的法律法规,包括预售制度再完善完善。”赵智强对法治周末记者说。
       而于凌罡总结自己的经验后认为,“不成功”的最大问题在于对参与群体的定位。
       “如果我把定位再调高一点的话,也许早就成功了。”于凌罡曾在接受采访时说,“就好比是造船,你把前期设计什么的都做好了,可买船的人却突然说材料太贵,咱别做了,你说这我还能怎么办?”
       于是,好多次于凌罡眼睁睁地看着自己经营很久的项目泡汤。
       而比价钱更要命的,是发起人和参与者们之间的信任。
       和万通的合作,一度让于凌罡在参与者眼里成了“叛逃者”。而于凌罡几次拿地接连遭遇失败,一些参与者开始认为于凌罡根本没有组织能力,甚至还有一些人认为,于凌罡黑了他们的钱。
       据了解,于凌罡运作合作建房的公司曾向每位参与者收取了500元作为公司日常开支和注册资本金。但有参与者就认为,既然拿不了地,建不了房,这笔钱就应该退还给他们。而据于凌罡表示,几年下来,自己贴进去的钱已不止20万元。
       此外,各种各样的“搅局者”也是一个令人头疼的问题。
       据报道,2006年,于凌罡曾想换个途径来开展“合作建房”。当时亚运村的荣都国际公寓要出售,如果整栋楼买下来,平均每平方米只要7300元,而周围的二手房的房价已经是每平方米15000元,这无疑又是一笔划算的生意。
       但这时又有人召集部分参与者开会,称房子每平方米只要6800元,于凌罡想赚大家的钱。有人告诉他,多出来的钱是大家平摊的契税。但那人却说:“交税也不可能这么多,咱们就别跟他签,逼着他6800元跟咱们签。”
 
       有人建议转为投资属性
 
       事实上,虽然合作建房从未能够成为气候,但民间对于合作建房的尝试一直持续不断——如今在百度新闻搜索“合作建房”,已经可以找到约149000篇相关新闻。
       就在上个月,上海首个合作建房项目传出新的消息。
       “现在已经有了两套成熟的设计方案,相关部门报批通过后,明年初正式开始动工。”上海合作建房的召集人兼负责人钱生辉披露了合作建房的开工计划。据他透露,楼盘预估的总投资约1.6亿元,目前已经有30多个合伙人参与进来。
       这一项目所在地块是2013年1月拍得,楼面地价为每平方米3555元,据此前的预估,这一合作建房的住宅价格在每平方米6500元至8500元左右,而目前周边新房的售价约每平方米1.5万至2万元左右。这意味着,合作建房的土地价格在一年的时间里就翻了超过4倍。
       因此,得益于地价上涨,尽管股东们还没有看到自己参与建造的楼盘,但已经获得了可观的土地增值收益。令人唏嘘的是,曾经因为抱怨开发商暴利而选择合作建房的那些个人股东们,如今却希望临港新城房价越高越好,再也没有人嚷嚷要退出了。
       而就在今年2月,于凌罡召开合作建房咨询会,会上正式宣布“卷土重来”,此次合作建房将与有“维权专家”之称的舒可心携手打造第一个成功的“灯塔”项目。
       “纵观这十余年的合作建房发展,大部分人都认为合作建房是建立一个‘乌托邦’,大家都要住在‘乌托邦’。而在我看来,这个想法其实是不全面的。”舒可心表示,现阶段一定要转变思路,合作建房其本质与房子没多大关系,而是大家一起集资建房,大伙一块赚钱,而不一定是自住需求。
       基于“大家一起投资赚钱”的理念,“于舒”式合作建房前期采取“占位资金”管理方式,这笔资金不能退,只能转让,以此确立资本的稳定。其次,当有具体项目需要资金启动时,将同一时间将信息群发,以资金汇入统一账户的时间为准,优先选取购房人参与项目开发,这笔资金称为“认股资金”。
       在利益分配上,舒可心表示,将按照房号顺序,依次竞价选房,有两人以上同时希望得到该套房屋时,需要公开竞价,价高者得,溢价成为公款,每次竞价分房结束后,总溢价按出资比例分给业主。
       事实上,在钱生辉看来,合作建房也是未来地产发展的方向之一。据钱生辉透露,鼎晖投资将于年底与他签署合作协议,在更多的城市推广合作建房。鼎晖将以合伙人和财务顾问的身份参与到合作建房中。
       不过,如今房地产开发门槛越来越高,合作建房并不被业内人士看好。也有业内人士认为,合作建房的投资者未必是真正有居住需求的人,因此合作建房具有一种投资性。
       而根据媒体报道,合作建房的这种投资性,与近期被炒得火热的房地产众筹相似,而与合作建房相比,购房人完全可以通过房地产众筹获得价格远低于市场价的房子,因此房地产众筹似乎更有发展前景。
       但在投资界分析人士看来,房地产众筹和合作建房仍然有着相当大的差别。比如,地产众筹平台中,投资者往往只参与标的房源最后的销售阶段,时间短,风险较低。而合作建房需要投资人全程参与,周期长达几年,有一定风险;但如果项目成功,获益也相当大。
       (资料来源:《时代周报》《湘声报》、澎湃新闻等)
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