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杨现领: 2019新房将大量释放 二手房结束下行态势
2019-01-01 23:49 作者:法治周末记者 肖莎 来源:法治周末

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法治周末记者 肖莎

2018年是近些年来房地产市场较为“冷静”的一年。

在全国从上到下的调控下,无论是土地市场还是房屋销售市场都逐渐趋于理性。

贝壳研究院近日发布的《2018年全国房地产市场报告》显示,2018年,共有22个城市加码或开启限购政策,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

这份报告称,2018年,全国商品住宅销售面积14.6亿平方米,同比基本持平。在住房全面商品化后的20年,商品住宅销售达到巨量顶峰,2018年新房GMV(成交额)12万亿元,同比增长10%,增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑,销售疲态尽显。在2016年末至今的调控影响下,2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态,成交量低于2015年至2016年。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领预测,2019年的政策面更大可能性是中温放松。

 

政策趋势:中温放松

 

“就是一定会放,但是不会大放,叫中温。高温放松就会产生很大问题。”杨现领说。

之所以作此判断,杨现领的理由是2018年是全面管制的一年,2019年会放松,是因为经济往下走,制造业也会往下走,制造业跟地产业高度相关。所以我们看到地方政府的整个债务水平已经比较高了,居民杠杆率也比较高,风险加大,政府决策者也有清晰的认知,所以在这时候一定会有结构性放松。

具体的政策层面,杨现领认为明年主要会有三方面调整:第一,调控主体由中央转向地方,地方政府会针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题,发挥能动性,制定出适合本地发展的对策;第二,调控方式由调控交易转向调控供给结构,今后政策会减少对交易环节的行政管制,限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整;第三,政府职能回归到住房保障,今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源,为住房保障提供更多的财政支持等。

 

市场趋势:新房放量 二手触底

 

基于对政策的预测,杨现领认为,明年的市场趋势可用“新房放量,二手触底”来总结。

报告显示,自2017年以来,全国土地交易增多,新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕,导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年,随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会对二手房市场造成分流影响。

20181月至今,北京新房成交占比月度走势基本呈上涨趋势,10月份的新房成交占比达到顶点,大约为40%。”贝壳研究院统计称。

杨现领判断,明年一二三四线城市的新房库存都会增加。比如,北京这样的城市在释放限竞房,整个2019年全年预计供应90平方米以下的限竞房就有两万套;武汉明年的市场供应量在30万套,重庆新房可售量是36万套。

“明年整个新房市场看起来货值比较大,同时我们考虑到开发商要回转现金流等等,所以这里面会有很大的发展机会。”在杨现领看来,明年一定是二手房开发商、二手房中介跟新房开发商友好合作、历史上合作最好的一年。

也因此,杨现领建议,二手房公司明年需要建立快速的房源聚焦、快速的去化能力。

至于二手房,杨现领认为,随着限制交易政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。

“今年下半年来重点城市二手房均价的下跌,购房门槛降低,部分购房者开始入市,11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响,明年二手房市场有望结束继续下行的态势。”杨现领补充道。

责任编辑:王硕
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